전세를 반전세로 돌릴 때, 전환율 5% 넘으면 안 돼요

결론부터: 기존 전세 계약을 유지한 채 보증금 일부를 월세로 돌리는 '전월세 전환'에는 법으로 정한 상한선이 있다. 주택임대차보호법 시행령 제9조는 전환율을 연 10%와 '한국은행 기준금리+2%포인트' 중 더 낮은 비율로 제한한다. 2026년 10월 기준 한국은행 기준금리는 3.00%(2026년 8월 27일 결정)이므로, 여기에 2%포인트를 더한 5.00%가 더 낮아 현재 법정 전환율 상한은 연 5.00%다.

전환율은 어떻게 계산하나

전월세 전환은 '보증금을 월세로 바꿀 때 보증금 1년치에 몇 %를 곱해 월세로 받을 수 있는가'의 문제다. 예를 들어 보증금 2천만원을 월세로 돌린다면, 연 5.00% 상한을 적용했을 때 연간 100만원, 월 약 8만 3천원까지만 월세로 전환할 수 있다. 이보다 높은 월세를 요구받았다면 법정 상한을 넘는 것이다.

왜 상한이 매번 바뀌나

시행령 제9조의 상한은 '연 10%'와 '한국은행 기준금리+2%포인트' 중 낮은 쪽을 쓰도록 정해 놓았기 때문에, 한국은행이 기준금리를 조정할 때마다 전환율 상한도 함께 움직인다. 기준금리가 낮았던 시기에는 상한이 3%대까지 내려간 적도 있고, 2026년처럼 기준금리가 오르면 상한도 함께 올라간다. 계약 당시 적용되던 상한과 지금 적용되는 상한이 다를 수 있으므로, 갱신 시점의 기준금리를 그때그때 확인하는 것이 정확하다.

모든 계약에 적용되는 건 아니다

이 상한은 기존 계약이 유지되는 상태에서 조건을 바꾸는 경우, 즉 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌리거나 계약갱신청구권을 행사하면서 전환을 요구하는 경우에 적용된다. 반면 완전히 새로운 세입자와 처음 계약을 맺는 신규 계약은 집주인과 세입자가 자유롭게 보증금·월세 비율을 정할 수 있어 이 상한이 직접 적용되지 않는다. 다만 신규 계약이라도 지나치게 높은 전환율은 나중에 분쟁의 소지가 될 수 있어, 참고 기준으로 법정 전환율을 함께 알아 두는 것이 좋다.

상한을 넘겨 받았다면

법정 전환율을 넘겨 월세를 받은 경우, 그 초과분은 법적으로 효력이 없는 것으로 다뤄진다. 세입자는 초과로 낸 월세에 대해 돌려달라고 요구할 수 있는 근거가 생긴다. 다만 실제로 얼마를 돌려받을 수 있는지는 계약 조건과 지급 내역에 따라 달라지므로, 초과 여부가 의심된다면 계약서와 월세 납부 내역을 챙겨 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해 보는 것이 정확하다.

계산 예시로 감을 잡아 두기

보증금 3천만원을 월세로 전환한다고 가정하면, 2026년 10월 기준 상한 연 5.00%를 적용할 때 연간 150만원, 월 12만 5천원까지만 월세로 돌릴 수 있다. 같은 보증금이라도 기준금리가 2.75%였던 시점에는 상한이 4.75%로 더 낮아 월 11만 8천원대까지만 허용됐다. 집주인이 '예전 기준'으로 제시한 금액을 그대로 받아들이기 전에, 지금 이 순간의 기준금리로 다시 계산해 보는 것이 안전하다. 계산기를 직접 쓰기 번거롭다면 보증금, 월세 희망액, 기간만 넣어도 전환율이 바로 나오는 온라인 계산기를 이용해 상한 초과 여부를 먼저 확인해 볼 수 있다. 중개사가 제시한 금액이 상한 안에 있는지 계약서에 도장을 찍기 전에 직접 계산해 보는 습관을 들이면, 나중에 분쟁이 생겼을 때도 처음부터 근거 자료를 가지고 있게 된다.

정리: 전환 요구받았다면 이렇게 확인하세요

• 지금 한국은행 기준금리가 몇 %인지 먼저 확인한다.
• 기준금리+2%포인트와 연 10% 중 낮은 쪽이 내 상한이다.
• 보증금×상한÷12로 월세 상한액을 계산해 본다.
• 신규 계약인지 기존 계약 갱신인지에 따라 적용 여부가 다르다는 점을 기억한다.
• 이사 체크리스트에서 계약 조건 확인 항목을 함께 챙긴다.