전세사기 피하는 계약 전 체크, 이것 놓치면 보증금 위험

전세사기를 피하는 핵심은 계약 전 3단계다. 첫째 등기부등본으로 선순위 권리(근저당·가압류)를 확인하고, 둘째 2026년 9월부터 위험진단 기능이 강화된 안심전세앱으로 집주인 리스크를 조회하고, 셋째 계약 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖추는 것이다. 이것 중 하나라도 놓치면 보증금을 지킬 방법이 줄어든다.

1단계 — 계약 전 등기부등본에서 볼 것

등기부등본의 을구에는 근저당권, 전세권 등 선순위 권리가 표시된다. 보증금보다 집값이 낮거나(이른바 전세가율이 높은 경우), 이미 설정된 근저당 금액과 내 보증금을 더했을 때 집값에 가까워진다면 위험 신호다. 등기부등본은 계약 당일뿐 아니라 잔금일 직전에 한 번 더 열람해 그 사이 새로운 권리가 생기지 않았는지 재확인하는 것이 안전하다. 특히 계약금을 낸 날과 잔금일 사이 기간이 길수록 그 사이 집주인이 새로 대출을 받을 여지도 커진다는 점을 염두에 둬야 한다.

2단계 — 안심전세앱으로 집주인 리스크 조회하기

국토교통부가 2026년 6월 18일 발표한 내용에 따르면, 2026년 9월부터 안심전세앱은 부동산등기부·확정일자부·전입세대 정보·건축물대장 등 57종의 정보를 연계해 전세 물건을 '안심·주의·위험' 3단계로 진단해준다. 집주인 동의 없이도 조회할 수 있고 이용은 무료다. 등기부등본만으로는 알기 어려운 집주인의 다른 임대 건 보증금 규모나 체납 여부까지 가늠할 수 있어, 등기부등본과 함께 보면 확인 범위가 넓어진다. 2027년부터는 다방·직방 등 평소 쓰는 부동산 앱에서도 같은 정보를 볼 수 있도록 확대될 예정이다.

전입세대 열람원도 함께 확인하자

등기부등본이 '집에 걸린 빚'을 보여준다면, 전입세대 열람원은 '그 집에 이미 전입해 있는 다른 세입자'를 보여준다. 다가구주택처럼 세입자가 여럿인 건물은 내가 계약하기 전에 들어와 있던 세입자들의 보증금이 모두 나보다 선순위이기 때문에, 등기부등본만 보고 안심했다가 전입세대 열람원을 빠뜨리면 선순위 보증금 규모를 과소평가하기 쉽다. 전입세대 열람원은 임대차계약서를 가지고 주민센터에서 발급받을 수 있다.

대항력과 우선변제권, 뭐가 다른가

두 권리는 조건도 역할도 다르다. 헷갈리기 쉬운 만큼 표로 정리하면 다음과 같다.

즉 전입신고만 하면 대항력만 생기고, 확정일자까지 받아야 우선변제권까지 완성된다. 둘 다 이사 당일 함께 처리하는 것이 원칙이며, 어느 하나만 갖춘 상태로 며칠을 보내는 것은 그만큼 위험을 떠안는 셈이다. 계약 단계에서는 등기부등본과 안심전세앱으로 위험을 거르고, 입주 단계에서는 대항력과 우선변제권을 같은 날 모두 갖추는 두 축으로 기억해 두면 순서가 헷갈리지 않는다.

계약서에 넣으면 좋은 특약 사항

• "임대인은 잔금일 이전 새로운 담보 설정을 하지 않는다"는 조항을 넣어 두면 분쟁 시 근거가 된다.
• 전입신고·확정일자 처리 예정일을 계약서에 명시해 두면 일정 관리에 도움이 된다.
• 보증금 반환이 늦어질 때 지연이자 등 책임 소재를 구체적으로 적어 둔다.
• 중개업자를 통한 계약이라면 중개대상물 확인·설명서에 권리관계가 등기부등본과 일치하는지 대조한다.
• 전입세대 열람원을 함께 떼어, 등기부등본에 안 나오는 선순위 세입자가 있는지 교차 확인한다.

정리 — 계약 당일 체크리스트

등기부등본 재열람 → 안심전세앱 위험진단 확인 → 계약 특약 점검 → 잔금과 동시에 전입신고·확정일자를 같은 날 처리하는 순서를 지키면, 2026년 10월 기준 현재 제도 안에서 할 수 있는 보증금 보호 조치는 대부분 갖추게 된다. 이사 전후 할 일은 이사 체크리스트와 이사 후 할 일에서 함께 확인할 수 있다.